浅议建筑的市场化

2017-05-20  来自: 山东太 阳星新能源有限公司 浏览次数:132

建筑目 前在国内尚属起步阶段,面临困难较多,在一定 程度上阻碍了建筑的发展与推广。目前我 国出现的建筑大多都是以示范性目的修建,并没有 真正大规模走向市场,这是由 很多因素共同决定的。

今天,我想和 大家一起讨论一下建筑如何走向市场化。首先,我们来 了解一下阻碍建筑走向市场化的一些主要因素。

首先是修建成本高,回收周期长。建筑中 使用的节能环保技术往往对建筑材料、设备选型、建筑物 设计方案等多方面有很高要求,因此建 筑的修建成本远高于普通建筑。这也带 来回报周期相对较长。同时,高昂的 售价或租金往往是建筑难以走向市场化的主要原因。

其次,概念化居多,实际效益比不高。目前国 内做到真正节能环保的建筑不多,大多都 是小体量示范性建筑物。随着人 们对环保生活追求的不断提高,一些开 发商已经瞄准了“环保”作为新的炒作点。在项目的开发过程中,环保技 术往往都是概念成分居多,很难发 挥真正的节能作用。

第三,市场认可度较低,受众客户范围较小。节能建 筑进入国内时间尚短,广大群 众对于建筑的了解还相当有限,市场认可度低,很大一 部分消费者并不愿意为多投入在节能环保设施的成本买单。目前对 于建筑为青睐的多为500强外资企业,这给建 筑在国内推广造成了一定阻碍。

第四,各类风险较多,其中包 括新技术使用风险、市场风险、政策风险等。环保技 术的发展时间较短,很多造 价高昂的新技术由于投入使用的年限不长,难免会 出现一定技术风险。市场风 险也是建筑面临的问题之一,市场认可度相对不足,受众客户范围较短,修建成 本较高等问题都在一定程度上加大了建筑的市场风险。在政策支持方面,我国政 府对于使用较多环保新技术并没有出台相关鼓励政策。因此,开发商 修建建筑的全部成本只能自己承担,这在很 大程度上降低了开发商修建建筑的积极性。

相比日本、德国、美国等一些发达,他们对 节能建筑的扶持相对较多,并大力提倡,且社会认可度较高。如日本 实行的金融优惠制度包括住宅采用隔热构造的补贴贷款制度,采用太阳能热水器、节能型 供水设备和供暖设备等的补贴贷款制度,及办公楼、饭店等 建筑采用热泵设备的长期低息融资制度等。

德国住宅很重视节地、节能、节材、节水和环保,既提高 了住房的舒适度,又推进 了资源和能源的全面节约。美国则 对新建节能建筑减税,欧盟也 提出了包括开征能源税、税收减免、补贴和 建立投资银行贷款等规范性的财税政策。

与国内一样,发达的 建筑仍属于建筑。此类建 筑无一例外都选择了只租不售的单一业权经营模式。由于建 筑的回收周期相对较长,但使用 寿命及后期升值空间高于传统建筑,因此,保留业 权的经营模式更加符合建筑的核心价值。

我们公 司的主业是建筑节能,那么必 须进行建筑如何市场化的思考。我认为 首先要教育消费者,提高市场认可度,这是政府、媒体及 开发商需要共同承担的责任。建筑可节约能耗成本、可提高员工生产力、使用寿命更长。这一系 列的问题如果都告知了消费者,他们也自然愿意买单。

建筑大多定位于项目,因此,从市场 终端客户的角度出发,了解他们的真实需求,建造真 正符合受众群体需求的项目是成功的关键。举例来说,要建造一个写字楼,首先要 了解我们的终端客户是谁,他们的需求是什么。首先,购买或 租赁写字楼的客户看重的是大楼的基础硬件及软件是否达到他们的要求,其次才 是该建筑是否能达到节能的实际效果。开发商 在设计之初就不能把消费者的需求本末倒置了。如果一 个定位的写字楼在节能环保上做足了功夫,但是在层高,电梯配比,车位配比,物业管 理等实际的考虑上不能做周到,那么用 户同样是不会考虑该项目的。

传统的 硬件及软件配置是基本需求,而节能 环保则是附加价值。要避免 一个项目不同的产品配套上的定位差异甚至定位冲突。一个乙 级写字楼的硬件标准配以大量的环保技术,这样的 项目会显得不伦不类。

建筑尽 量少做示范性单项,在能产 生实际效果的单项上尽量投入更多,为终端 客户带来实际的好处。举例来说,LED的造价 高于普通节能灯的5-8倍,但是其 使用寿命则是普通节能灯的10倍,同时更加节能,那这就 属于可以给终端客户带来实际好处的节能措施。此外,还要因 地制宜的选用适合当地条件的节能环保技术。

后,从事节 能建筑应该寻求政府支持,比如对 于入驻低碳园区或写字楼的企业实行相关的优惠政策;借助政 府的渠道对项目进行宣传、销售、及租赁;发挥示范效用,寻找合 作伙伴降低开发成本,如成都 中节能公司与电力局合作,共同投 资电动汽车充电站;与充实 节能环保的公司合作,以房产换服务、产品。


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